步入2025年，市場(chǎng)的浪潮愈發(fā)洶涌，消費者需求日新月異，購物中心行業(yè)正站在新的十字路口，面臨著(zhù)全新的機遇與挑戰。深入剖析當下市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，正涌現出一些新的關(guān)鍵詞，潛移默化影響著(zhù)實(shí)體商業(yè)的發(fā)展脈絡(luò )。對此，銥星云商對2025 年購物中心值得關(guān)注的趨勢進(jìn)行梳理，為行業(yè)提供一些前瞻性思考。
隨著(zhù)存量時(shí)代特征越來(lái)越明顯，存量和增量項目發(fā)展路徑關(guān)注度也越來(lái)越高。首先是存量市場(chǎng)，放眼2025年，改造的加速與多元化、存量場(chǎng)景的花式創(chuàng )新、存量定位的進(jìn)一步細分、輕資產(chǎn)運營(yíng)的增加以及數智化的升級等，都將改變存量市場(chǎng)的格局。
一方面，存量改造項目的年增長(cháng)率預計將保持在較高水平。除了傳統的老百貨、商業(yè)街區等改造，老工業(yè)廠(chǎng)房、園區、小商品城、批發(fā)市場(chǎng)等將加速向新型商業(yè)形態(tài)轉變；與此同時(shí)，存量商業(yè)會(huì )更越來(lái)越多通過(guò)外立面翻新、內部空間重構、增加互動(dòng)裝置、藝術(shù)裝置等，營(yíng)造獨特的購物環(huán)境。另一方面，由于市場(chǎng)競爭激烈，存量商業(yè)將更加精準地定位目標客群，針對特定年齡、消費層次、興趣愛(ài)好的人群打造特色商業(yè)。精細度的提升，也意味著(zhù)部分持有存量商業(yè)的企業(yè)可能會(huì )選擇將項目以輕資產(chǎn)的模式委托給專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司運營(yíng)，以降低運營(yíng)成本，提升運營(yíng)效率和專(zhuān)業(yè)度。同時(shí)，也可能通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式，將存量商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)活，回籠資金。其次是增量籌開(kāi)項目市場(chǎng)。同樣有幾個(gè)重點(diǎn)趨勢值得關(guān)注：一方面，小體量與社區商業(yè)熱度不減，在商業(yè)體量分布上，5-10萬(wàn)平和2-5萬(wàn)平體量的籌開(kāi)項目占據主流，整體以更靈活、投資門(mén)檻更低、招商難度相對更小的中小體量購物中心和社區商業(yè)為主。另一方面，在籌開(kāi)項目中，央國企主導和輕資產(chǎn)擴張逐漸常態(tài)化。在上一輪市場(chǎng)洗牌之后，央國企在籌開(kāi)商業(yè)項目中的實(shí)力將進(jìn)一步顯現，在拿地、資金、運營(yíng)等方面更具優(yōu)勢。同時(shí)，輕資產(chǎn)運營(yíng)模式將繼續擴大，企業(yè)通過(guò)輸出品牌、管理經(jīng)驗等，降低資金壓力，實(shí)現快速擴張。
而從籌開(kāi)商業(yè)項目打造趨勢來(lái)看，這些增量商業(yè)將引入更多創(chuàng )新業(yè)態(tài)，如策展型商業(yè)、主理人店鋪、沉浸式體驗商業(yè)等。在這個(gè)過(guò)程中，商業(yè)與文化、旅游、體育、科技等行業(yè)的跨界融合將更加深入；同時(shí)，頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)踐行ESG的風(fēng)潮下，新的商業(yè)建筑空間將更加注重綠色建筑設計、環(huán)保材料使用、節能設備應用等，打造綠色、低碳、可持續的商業(yè)空間。如采用太陽(yáng)能光伏發(fā)電系統、雨水收集系統、智能能源管理系統等，降低能源消耗和環(huán)境影響。隨著(zhù)生活節奏的加快，消費者既渴望能在繁忙生活中輕松地進(jìn)行社交互動(dòng)，又追求沉浸式的獨特消費體驗，購物中心正積極順應這一需求變化，重塑自身定位與運營(yíng)模式。其中，較為突出的表現包括輕量化社交模式的走紅，以及沉浸體驗社交場(chǎng)館玩法的升級。輕量化社交注重便捷、隨性的交流方式，區別于目的性社交，消費者無(wú)需投入過(guò)多時(shí)間和精力，就能在購物過(guò)程中自然地開(kāi)展社交活動(dòng)，如去屋頂花園逛逛市集，在異域風(fēng)情的限定場(chǎng)景中打卡等，慢享市集、慢閃店等熱度走高，消費毫無(wú)目的，游逛全憑感覺(jué)。 而沉浸式體驗則通過(guò)營(yíng)造特定的場(chǎng)景氛圍，讓消費者深度融入其中，獲得情感共鳴與記憶點(diǎn)。如深圳前海壹方城的寶可夢(mèng)卡牌道館便是這一趨勢的典型代表。道館以電系道館為主題，內部布滿(mǎn)小磁怪等電系元素，灰白主色調打造出極具寶可夢(mèng)特色的神秘空間，場(chǎng)館不定期舉辦比賽和活動(dòng)，如大師賽期間提前展示賽事主題商品等，讓消費者如入亦真亦幻的寶可夢(mèng)世界。銀發(fā)經(jīng)濟未必迎爆點(diǎn)，但適老化改造勢在必行隨著(zhù)老齡化趨勢越來(lái)越明顯，越來(lái)越多購物中心注意到了老年人友好這一人性化賽道。同時(shí)，也有一些業(yè)內人士認為，銀發(fā)經(jīng)濟有著(zhù)巨大潛力。事實(shí)上，從目前消費結構來(lái)看，老年群體消費觀(guān)念相對保守、消費行為相對謹慎，理性消費占據主導下，為商業(yè)空間情緒價(jià)值買(mǎi)單的行為也并未形成趨勢。商業(yè)空間真正想要激活銀發(fā)經(jīng)濟，或許還要經(jīng)歷幾年甚至是十余年的沉淀。但眼下值得關(guān)注的趨勢是，先于其他項目進(jìn)行適老化改造，打造老人友好型商業(yè)，將更深度凸顯購物中心的社會(huì )責任，也更能拉攏家庭型客群。具體到適老化改造的方向上，一方面是硬件設施的適老化升級。如配備更多低踏板、緩啟動(dòng)的無(wú)障礙電梯，方便老年人上下樓，同時(shí)電梯內部增加扶手、大字顯示屏和語(yǔ)音報站功能；衛生間優(yōu)化扶手、防滑地磚、SOS 緊急呼叫按鈕等設施外，增加更寬敞的輪椅回轉空間，設置助力起身的馬桶輔助裝置，以及方便老年人使用的洗手臺等；最為關(guān)鍵的是休息設施的適老化改造，如休憩座椅在材質(zhì)和功能上升級，采用更柔軟、透氣的材料，部分座椅還可能具備加熱、按摩功能，并且會(huì )在座椅旁設置充電接口和緊急呼叫按鈕。另一方面是服務(wù)體驗的升級。如深入購物中心員工的適老化服務(wù)培訓，除了心理特點(diǎn)、溝通技巧、服務(wù)禮儀等基礎培訓外，增加針對老年人常見(jiàn)突發(fā)疾病的應急處理培訓等；針對老年會(huì )員提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，如陪同購物、協(xié)助找店、商品咨詢(xún)、設備租賃、現金支付等。此外，空間布局與環(huán)境優(yōu)化在追求年輕力之外，兼顧老年客群的偏好，也將贏(yíng)得更多好感。如標識系統升級，導視系統采用更大的字體、更高的對比度和更鮮明的顏色，不僅在關(guān)鍵位置設置，同時(shí)在地面、墻面等多處進(jìn)行立體式引導；色彩與照明的調整同樣是加分項，整體色彩采用更溫暖、柔和的色調，避免過(guò)于刺眼或強烈對比的顏色，減少長(cháng)時(shí)間游逛的視覺(jué)疲勞；在特色休閑空間的適老化改造上，購物中心可以開(kāi)辟出適合老年人社交的陽(yáng)光房、茶室、書(shū)畫(huà)室等，以及承接老年人文體娛活動(dòng)的主題空間。2024年是毫無(wú)爭議的二次元商業(yè)全面爆發(fā)的元年。谷子店入場(chǎng)購物中心，改變了一大波商業(yè)項目的運營(yíng)策略，不少老舊商業(yè)街轉型二次元街區都嘗到了甜頭。由此也迎來(lái)了眾多跟風(fēng)者，二次元的布局密度越來(lái)越高。2025年，二次元商業(yè)熱度大概率不會(huì )驟降，但對于入場(chǎng)玩家而言，已逐漸有了紅海之勢頭。隨著(zhù)越來(lái)越多有更強大招商運營(yíng)能力的商場(chǎng)入局改造冷區，二次元客流之爭將變得更加激烈。從趨勢來(lái)看，一方面，頭部項目繼續鞏固優(yōu)勢。如上海的百聯(lián) ZX 創(chuàng )趣場(chǎng)、靜安大悅城等已成功轉型為二次元特色的購物中心，會(huì )憑借已有的品牌影響力、IP 資源和運營(yíng)經(jīng)驗進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)地位，吸引更多優(yōu)質(zhì)品牌和 IP 合作，拉開(kāi)與其他項目的差距；與之相對應的便是缺乏特色的項目將面臨淘汰，一些單純堆砌二次元元素，沒(méi)有形成獨特定位和核心競爭力，缺乏深度內容和體驗的購物中心，難以持續吸引消費者，在競爭中可能會(huì )逐漸被邊緣化甚至被市場(chǎng)淘汰。具體到運營(yíng)層面，二次元商業(yè)品牌與IP的整合將進(jìn)一步加劇。對于購物中心內的二次元品牌和 IP 來(lái)說(shuō)，具有強大運營(yíng)能力和品牌影響力的頭部企業(yè)會(huì )通過(guò)收購、合并等方式整合資源，一些小的、缺乏競爭力的品牌和 IP 可能會(huì )面臨生存困境，市場(chǎng)集中度將有所提高。消費場(chǎng)景多元化將進(jìn)一步豐富二次元商業(yè)的想象。如購物中心將打造更多二次元主題街區、主題樓層等沉浸式空間，還原動(dòng)漫中的場(chǎng)景和氛圍，讓消費者有身臨其境之感；線(xiàn)上社群與線(xiàn)下空間的融合場(chǎng)景以及VR、AR、MR等技術(shù)運營(yíng)到場(chǎng)景乃至產(chǎn)品營(yíng)造上將成新的方向。在同質(zhì)化競爭之下，部分購物中心或許會(huì )投入資源培育自有 IP，通過(guò)與創(chuàng )作者合作、舉辦 IP 孵化活動(dòng)等，打造具有自主知識產(chǎn)權的二次元形象和故事，形成獨特的競爭優(yōu)勢。備受關(guān)注的主理人經(jīng)濟，在2025年將進(jìn)一步成為商業(yè)空間追求差異化的籌碼。主理人品牌本就以打破傳統和標準化束縛為特點(diǎn)，在 2025 年，這種個(gè)性化與差異化將被進(jìn)一步放大。一方面，主理人會(huì )更深入地挖掘自身的閱歷、才華、個(gè)性與審美，將其全方位融入品牌之中。例如在杭州保利時(shí)光里 L1 層，主理人品牌占比達到 50% ，這些品牌憑借獨特的產(chǎn)品設計、別具一格的店鋪裝修以及蘊含其中的主理人個(gè)人故事，從眾多商業(yè)品牌中脫穎而出，吸引著(zhù)追求獨特消費體驗的消費者。另一方面，消費者不再僅僅滿(mǎn)足于購買(mǎi)商品，更渴望與品牌建立情感聯(lián)系。主理人作為品牌的核心人物，會(huì )更加積極主動(dòng)地與消費者互動(dòng)交流。他們可能會(huì )通過(guò)社交媒體分享品牌背后的故事、產(chǎn)品的設計靈感，舉辦線(xiàn)下粉絲見(jiàn)面會(huì )、新品體驗活動(dòng)等。同時(shí)，通過(guò)社群運營(yíng)與粉絲互動(dòng)，形成穩定的消費群體，也將使消費者從單純的購買(mǎi)者轉變?yōu)槠放频膫鞑フ?，自發(fā)地在社交平臺上分享自己與品牌的故事。為了滿(mǎn)足消費者日益多樣化的需求，主理人品牌會(huì )與不同業(yè)態(tài)進(jìn)行融合。在購物中心內，可能會(huì )出現集服裝、咖啡、書(shū)店為一體的復合型店鋪。在這樣的思路下，為了進(jìn)一步優(yōu)化空間場(chǎng)景體驗和成本，主理人品牌共享經(jīng)濟、復合共享空間或許也將是新的切入點(diǎn)。此外，隨著(zhù)主理人經(jīng)濟的發(fā)展，購物中心會(huì )更加重視對主理人品牌的孵化和培育。一些大型購物中心可能會(huì )設立專(zhuān)門(mén)的品牌孵化中心，為有潛力的主理人提供場(chǎng)地、資金、運營(yíng)等方面的支持，幫助他們將創(chuàng )意轉化為實(shí)際的商業(yè)品牌。同時(shí)，主理人品牌之間的合作也會(huì )日益頻繁，不同領(lǐng)域的主理人可能會(huì )聯(lián)合推出聯(lián)名產(chǎn)品、舉辦聯(lián)合活動(dòng)，實(shí)現資源共享、優(yōu)勢互補，共同打造更具影響力的商業(yè)項目。從寵物友好商業(yè)的風(fēng)靡，到女性友好、兒童友好等友好型商業(yè)的發(fā)展，國內商業(yè)項目越來(lái)越多重視到針對細分人群的需求，打造更有人性化的商業(yè)項目。2025年，隨著(zhù)消費者對情緒價(jià)值需求的持續提升，商業(yè)空間對人性化細節的愈發(fā)重視，越來(lái)越多商業(yè)項目將會(huì )使出渾身解數探索更為細分的友好型商業(yè)。從類(lèi)型來(lái)看，除寵物友好、女性友好、兒童友好等之外，正在涌現的友好型越來(lái)越多。如老年友好型。隨著(zhù)老齡化社會(huì )的加劇，老年群體的消費需求日益凸顯。商業(yè)場(chǎng)所會(huì )設置更多適合老年人的設施，如無(wú)障礙通道、休息座椅、防滑地面等。同時(shí)，引入更多針對老年人的健康管理、文化娛樂(lè )等業(yè)態(tài)，如老年健身房、老年大學(xué)、養生餐廳等，逐漸做到老年友好。再比如運動(dòng)友好型。健身和運動(dòng)成為越來(lái)越多人的生活方式，運動(dòng)友好型商業(yè)將進(jìn)一步細分。除了傳統的健身房、體育用品店外，會(huì )出現更多專(zhuān)業(yè)的運動(dòng)主題商業(yè)體，涵蓋攀巖館、射箭館、室內滑雪館等各類(lèi)小眾運動(dòng)場(chǎng)館。值得一提的是，隨著(zhù)越來(lái)越多社區商業(yè)打造有溫度的空間，諸如騎行友好、漫步友好、跑步友好等也成為布局方向。亦或者環(huán)保友好型和科技友好型。在環(huán)保意識不斷提高的背景下，環(huán)保友好型商業(yè)會(huì )受到更多關(guān)注。商業(yè)建筑將采用更多綠色環(huán)保材料，推廣太陽(yáng)能、風(fēng)能等清潔能源。同時(shí)，商業(yè)體內會(huì )設置垃圾分類(lèi)回收設施、環(huán)?？破照故緟^等，倡導綠色消費理念；借助科技的發(fā)展，科技友好型商業(yè)將興起。商業(yè)場(chǎng)所會(huì )廣泛應用智能設施，如智能導購機器人、智能支付系統、智能燈光和空調系統等。會(huì )有更多的科技體驗店、智能家居生活館等業(yè)態(tài)入駐，為消費者提供前沿的科技產(chǎn)品和體驗，還可能舉辦各類(lèi)科技講座、科普活動(dòng)等。隨著(zhù)友好型商業(yè)越來(lái)越精細，融合化發(fā)展成為必然。一方面是多種友好類(lèi)型的融合，一個(gè)商業(yè)項目可能同時(shí)具備多種友好屬性，如一個(gè)購物中心既設置了寵物友好區域，也有兒童游樂(lè )區和女性專(zhuān)屬的休息空間，還配備了適合老年人的無(wú)障礙設施，成為一個(gè)綜合性的友好型商業(yè)體，滿(mǎn)足不同群體的需求；另一方面則是友好型商業(yè)與多元業(yè)態(tài)的融合，友好型商業(yè)會(huì )與文化、旅游、教育等其他業(yè)態(tài)深度融合。例如，打造具有文化特色的寵物友好小鎮，將寵物友好商業(yè)與當地的文化旅游資源相結合，吸引游客前來(lái)體驗；或者建設教育主題的兒童友好購物中心，將兒童教育機構、兒童游樂(lè )設施與文化展覽等相結合，為孩子和家長(cháng)提供豐富的體驗。首店經(jīng)濟從“走量”到“提質(zhì)”首店經(jīng)濟在過(guò)去幾年經(jīng)歷了爆發(fā)式增長(cháng)，眾多購物中心紛紛以引入首店為重要策略，吸引客流、提升商業(yè)影響力。然而，隨著(zhù)市場(chǎng)的逐漸成熟和消費者需求的變化，2025 年首店經(jīng)濟將迎來(lái)從 “走量” 到 “提質(zhì)” 的關(guān)鍵轉變。在過(guò)去，首店數量的增長(cháng)是許多購物中心追求的目標。大量新品牌首店的涌入，確實(shí)能在短期內為購物中心帶來(lái)較高的關(guān)注度和話(huà)題性，吸引消費者前來(lái)打卡。例如，在一些城市，新開(kāi)業(yè)的購物中心憑借引入數十家甚至上百家區域首店，開(kāi)業(yè)初期人流量爆棚。這種走量模式在一定程度上推動(dòng)了商業(yè)的繁榮，也讓許多品牌得以快速拓展市場(chǎng)，實(shí)現初步的品牌曝光。但隨著(zhù)市場(chǎng)飽和度的增加，單純依靠首店數量的增長(cháng)已經(jīng)難以滿(mǎn)足消費者日益挑剔的需求。進(jìn)入 2025 年，首店經(jīng)濟的 “提質(zhì)” 趨勢愈發(fā)明顯。
從品牌質(zhì)量來(lái)看，購物中心對引入首店的選擇更加謹慎。不再僅僅關(guān)注品牌是否是首次進(jìn)入本地市場(chǎng)，而是更加注重品牌的綜合實(shí)力、創(chuàng )新能力以及與購物中心定位的契合度。像一些具有獨特設計理念、深厚文化底蘊或者先進(jìn)科技應用的品牌，更受青睞。比如某國際知名科技品牌的概念首店，將最新的科技產(chǎn)品展示與沉浸式體驗空間相結合，不僅能為消費者帶來(lái)全新的購物體驗，也提升了購物中心的科技感和時(shí)尚感，與追求品質(zhì)生活的消費者需求相契合。在業(yè)態(tài)組合上，也更加注重品質(zhì)和多元化。除了傳統的零售、餐飲首店，文化藝術(shù)、生活體驗、健康養生等新興業(yè)態(tài)的首店占比逐漸提高。比如一家融合了藝術(shù)展覽、手作工坊和特色書(shū)店的復合型文化空間首店，入駐購物中心后，為消費者提供了一個(gè)集休閑、學(xué)習、社交于一體的場(chǎng)所，豐富了購物中心的業(yè)態(tài)生態(tài)，滿(mǎn)足了消費者對于精神文化層面的需求。2025年，首店的運營(yíng)質(zhì)量也成為重點(diǎn)關(guān)注對象。購物中心不再是引入首店后就放任自流，而是積極與品牌合作，共同提升運營(yíng)水平。通過(guò)舉辦主題活動(dòng)、會(huì )員專(zhuān)屬體驗等方式，增強消費者與首店的粘性。
